本報記者 王鬆才

2019年上半年，在“房住不炒”政策總基調下，各地根據房地產市場情況進行因城施策以確保市場平穩運行。

諸葛找房統計數據顯示，百城二手住宅挂牌均價在2月份觸底之后小幅上漲，漲幅逐漸收窄趨於穩定。上半年10個重點城市二手住宅成交量同比上漲14.09%﹔成交量整體表現出“前高后低”趨勢，城市間分化明顯。隨著調控加碼，市場預期改變加上市區新房項目放量入市，二季度成交量有所下滑﹔從市場情緒各類指標來看，市場觀望情緒有所加重，二手房市場升溫面臨較大壓力。

上半年成交前高后低

諸葛找房數據顯示，2019年上半年，重點城市累計成交48.29萬套，同比上漲14.09%，近三年首次上半年同比上漲﹔成交量與2013年、2015年及2017年上半年基本持平，僅次於2016年的超高點。上半年重點城市在春節后均出現短暫的“小陽春”，帶動成交量走高。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英告訴中國經濟時報記者，今年一季度，信貸環境有所改善，多城市下調房貸利率，部分城市政策有所放鬆，在綜合因素影響下，市場預期有所改善，相比2018年下半年有所回暖，使得一季度重點城市二手住宅成交量漲幅明顯。但二季度在政策收緊、預期落空背景下，再加上新房市場供應放量分流二手房市場需求，市場回暖並未持續，5、6月份成交量環比持續下跌。2019年上半年，二手住宅成交量呈現明顯的“前高后低”特征，預計后市跌幅逐漸放緩，未來成交有望止跌企穩或小幅回升。

國仕英表示，由於市場回暖，重點城市議價空間春節后快速下跌至近年較低水平，並保持在3%-4%﹔進入6月份，隨著市場環境變化，觀望情緒進一步增厚，議價空間有所回升，但目前仍舊在低位。

預計下半年成交量逐步穩定

一線城市經過2年多的低位穩定運行后，積壓的需求釋放，帶動成交量上漲。今年上半年，一線城市二手住宅成交量有所上漲，其中上海漲幅最為明顯，與去年同期相比上漲47.68%。

國仕英表示，一線城市在今年一季度市場預期改善下，積壓的需求集中釋放，成交量大幅上漲。上海漲幅最大的原因除市場積壓需求釋放外，還有一個重要原因為2016年上海出台的“滬九條”首批被限購人群在今年3月份解禁，剛需大量入市，帶動成交量大幅上漲。二季度隨著部分城市調控加碼，市場預期改變，購房者觀望情緒增加﹔加之新房供應增加，稀釋部分二手房需求，綜合因素下使得成交量下滑明顯。

國仕英說，從一線城市議價空間及成交周期來看，一線城市議價空間及成交周期均大於重點城市。一線城市房價遠高於其他城市房價，一線城市購房者更加謹慎理性。一季度一線城市議價空間下跌較為明顯，累計下跌近1個百分點。一季度在市場預期改善下，業主信心增加，議價空間有所回落，但隨著新房供應增加，置換需求釋放，部分購房者為了換房，加快二手房銷售速度，議價空間有所上漲。一線城市平均成交周期在4個月左右，相對而言較長。

此外，廣州2017年的“330新政”已滿兩年，部分被積壓的置業需求被釋放，市場上可供選擇的房源與具備購房資格的客戶都有增加，加之信貸環境有所改善，刺激置業需求入市，帶動成交量上漲。杭州、青島在市場預期有所改善下，部分剛需需求入市帶動成交量上漲。

國仕英預計，目前房地產市場仍處於嚴格調控下，政策對於市場仍保持高度的敏感性，“一城一策”及“穩地價、穩房價、穩預期”仍是下半年及未來的政策基調。在此房地產背景下，下半年重點城市二手住宅成交量將會小幅下跌后趨於穩定，購房者持續觀望謹慎入市成常態。

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